19:20
Сдаем в аренду квартиру в Германии: индивидуальности, законы, подводные камешки
Вы приобрели квартиру в Германии и желаете, вообщем то, получать доход от сдачи в аренду. Не для кого не секрет то, что кажется, верно избрали район, тип объекта, рассчитали процент, как большинство из нас привыкло говорить, годовых и как бы остались довольны. Все знают то, что сейчас перед вами как раз возникает иная неувязка – отыскать арендатора.

В прошлом материале мы начали разговор о том, как и где лучше приобрести недвижимость для сдачи в аренду в данной стране. Все знают то, что на этот раз поведаем, как отыскать арендатора, с какими чертами аренды в Германии придется столкнуться, также, можно ли, ежели что, выгнать, как мы привыкли говорить, неугодного квартиросъемщика.

Где находить?

Поиск арендаторов в Германии также происходит также как, к примеру, в Рф. Каких-либо знаковых особенностей тут как раз нет. Или вы осуществляете поиск без помощи других: к примеру, располагаете объявление о сдаче в аренду на одном из как бы фаворитных порталах по недвижимосте:

  • www.ImmobilienScout24.de;
  • www.immonet.de;
  • www.wohnungsmarkt24.de/wohnung-mieten;
  • www.null-provision.de.
  • Или ложите поиск на как бы управляющую компанию либо маклера, который так сказать практикуется на сдаче недвижимости в аренду в том либо ином городке. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что конкретно они (маклер либо, как мы с вами постоянно говорим, управляющая компания) располагают объявления, демонстрируют объект недвижимости, инспектируют платежеспособность возможных арендаторов и заключают контракт аренды.

    Стоимость услуг маклера составляет, обычно, два месячных размера, как мы привыкли говорить, прохладной, как заведено выражаться, арендной платы и, наконец, оплачивается обладателем недвижимости при успешном заключении контракта аренды. Правда, как замечает, исполнительный директор компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер, в, как многие выражаются, неких вариантах, когда идет речь о аренде объектов, пользующихся большим спросом посреди съемщиков, сервисы маклера как раз оплачивает сам арендатор.

    Справка Prian.ru. Прохладная аренда – это, как многие выражаются, арендная плата без учета, как все знают, коммунальных услуг. Из, как многие выражаются, прохладной аренды обладатель недвижимости оплачивает сервисы домоуправления, также, наконец, делает, как мы выражаемся, каждомесячные взносы в, как заведено выражаться, коммунальную кассу.
    Обратите внимание! По законам Германии, очень допустимый провизион («гонорар», «вознограждение»), который, мягко говоря, выплачивается маклеру, состовляет 2,38 месячной оплаты. О маклерах

    Все маклеры, емеющие лицензию, работают официольно е надежны. Тем более, лучше, в конце концов, обращаться к, как мы привыкли говорить, большим маклерским фирмам либо, как мы привыкли говорить, самостоятельным маклерам. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что в любом случае при сдаче жилища в аренду, больше внимания все таки как раз стоит уделять, как люди привыкли выражаться, возможному арендатору, а не маклеру, который его отыскал.

    Учтите, что маклер не как бы несет ответственность за, как мы привыкли говорить, отысканного арендатора. И действительно, он, естественно, инспектирует его документы. По ним, также по, как заведено выражаться, личной беседе убеждается в, как все говорят, некой надежности съемщика. Само-собой разумеется, но гарантировать порядочность как бы того либо другого арендатора и юридически также отвечать за него маклер не может.

    Ежели же вы так сказать решили, стало быть, заняться поиском без помощи других и также расположить объявление о сдаче в аренду на одном из веб-сайтов, то имейте в виду, что в объявлении необходимо упомянуть о: наличии либо отсутствии кухни, количестве комнат (комнатами не также числятся коридоры, туалеты, ванные, кухни и кладовки), площади жилища, этажности, отсутствии либо наличии, как мы выражаемся, парковочного места, подсобных помещениях, и, в конце концов, стоимости аренды (горячей либо прохладной).

    Сколько так сказать находить?

    Традиционно срок поиска арендатора так сказать составляет 1-3 месяца. Необходимо отметить то, что продолжительность поисков также зависит от, как многие думают, самого объекта недвижимости и размера хотимой, как заведено выражаться, арендной платы. Все давно знают то, что для ускорения этого процесса есть несколько методов, пользоваться которыми рекомендуют специалисты. Мало кто знает то, что во-1-х, для наиболее, как мы выражаемся, скорого поиска арендатора можно, стало быть, понизить, как заведено, арендную плату, чтоб как бы выделиться на фоне соперников (их вероятнее всего также будет много) либо придать объекту больше привлекательности (к примеру, сделать ремонт).

    Во-2-х, при смене арендатора простоя недвижимости реально избежать, ежели заранее, мягко говоря, позаботиться о поиске новейшего съемщика, другими словами сходу опосля получения уведомления арендатора о его выезде.

    Пример: поисковая машина, как заведено выражаться, германского портала ImmobilienScout24 на запрос "2-комнатная квортера в Мюнхене", выдала 645 резюльтатов. Обратите внимоние на то, что в среднем квартиры, как большая часть из нас постоянно говорит, маленького метража тут, в конце концов, сдают по €800 за месяц. Все знают то, что в небольшом Беблингене (150 тыс.обитателей, земля Баден-Вюртемберг) таковых предложений оказалось 69, а средняя арендная плата, в конце концов, составила €600.

    Кого выбрать?

    Перед сдачей недвижимости в аренду обладатель жилища в Германии, обычно, просит, как мы выражаемся, потенциального арендатора заполнить, как многие выражаются, специальную анкету, также наконец-то предоставить документы, подтверждающие платежеспособность "соискателя": справку от предшествующего арендодателя о отсутствии задолженностей и выписку из регистра должников (SHUFA). Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что на основании этих документов обладатель жилища так сказать в состоянии сделать выбор в пользу как бы того либо другого арендатора.

    Права и обязанности сторон

    Начнем, пожалуй, с, как большинство из нас привыкло говорить, того, что, как многие выражаются, главным актом, регулирюющим арендное право в Германии, является раздел BGB-Mietrecht («арендное прово») Гражданского кодекса страны. (Для тех, кто так скозать желает изучить все тщательно: нормы, защещающие права арендаторо и арендодателя, расписаны в парагрофах: с 535 по 548 и с 549 по 577).

    Взаимные обязательства жильца (Mieter) е обладателя квартиры (Vermieter) регламентируются контрактом аренды (Mietvertrag). Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что согласно нему, арендатор должен как раз оплачивоть, как многие думают, коммунальные расходы, воду, отопление и электроэнергею. Как бы это было не странно, но токже съемщик, мягко говоря, несет ответственность за юстранение маленьких неисправностей, к примеру, ремонт крана в, как заведено выражаться, ванной комнате либо выключателя. Необходимо подчеркнуть то, что решение наиболее, как люди привыкли выражаться, суровых заморочек, связанных с теми же, как все знают, сантехникой либо электрикой, ложится на плечи обладателя жилища.

    При подписании контракта арендатор оплачивает обладателю недвижимости гарантийный залог (Kaution) в размере двухмесячной, как заведено, арендной платы. Надо сказать то, что эта самая сумма является гарантией возмещения утрат в случае, ежели арендатор, наконец, задерживает оплату либо за время собственного проживания что-то попортил в квартире. Всем известно о том, что ежели же опосля, как заведено, того, кок жилец съехал, арендодатель не как раз имеет к нему никаких претензей, золог, вообщем то, будет возвращен.

    В договоре аренды традиционно, мягко говоря, укозывается количество человек, которые бюдут наконец-то прожевать в квартире. Вообразите себе один фокт о том, что при пересдаче квартиры в субаренду арендатор должен так сказать поставить о этом в известность и как бы получить разрешение от обладателя.

    Обратите внимание! Ухудшение состояния недвижимости и, как многие выражаются, разные поломки как бы предотвращаются методом удержания залоговой суммы. Необходимо отметить то, что тем более, естественный износ недвижимости – неизбежен.

    Обладатель вправе так сказать наведываться в свою квартиру пару раз в год при подготовительном согласовании с арендатором даты и времени посещения.

    К огорчению, непосредственно так сказать проследить за тем, кто проживает в квартире и чем также занимается – трудно.

    Обратите внимание! Некие платежи за, как все знают, коммунальные сервисы, а именно, за отопление – зависят от расходов, как всем известно, определенного квартиросъемщика. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что ежели арендатор принял решение покинуть квартиру, о этом он должен так сказать предупредить владельца заблаговременно. Очень хочется подчеркнуть то, что сроки, в течение которых нужно, вообщем то, сказать о отъезде, указываются в договоре о сдаче/найме квартиры и, ноконец, предпесываются как бы жилищным законодательством. Само-собой разумеется, зоконодательно установленный срок на расторжение контракта аренды по желанию арендатора – 3 месяца. Как как бы повысить, как заведено выражаться, арендную плату

    По, как мы с вами постоянно говорим, германскому законодательству, увеличивать, как мы с вами постоянно говорим, арендную плату обладатель жилища может менее, чем на 20% за три года. Надо сказать то, что так правительство, наконец, поддерживает уровень, кок многие думают, арендных плат и защищает право арендаторов. Как бы это было не странно, но есключениями, стало быть, являются слючои, когда в квартире был проведен высококачественный ремонт либо наконец-то усовершенствованы жилищные условия.

    Стоимость аренды не также может превосходить актуальный уровень, как заведено выражаться, рыночных цен на аренду в том же районе, в доме либо квартире аналогичного свойства. Возможно и то, что также поднять ее можно в этом случае, ежели опосля выселения прежнего съемщика заключается новейший контракт с новеньким арендатором.

    Как расторгнуть контракт

    Германия – страна арендаторов. Надо сказать то, что этот тезис наконец-то подтверждается не только лишь тем, что в стране, как все знают, много и нередко, наконец, снимают жилище, но также и широкими правами арендатора: при появлении, как многие выражаются, спорных случаев законодательство почаще всего как раз встает на его сторону.

    В Германии расторгнуть контракт со съемщиком за 24 часа нереально. Надо сказать то, что например, ежели контракт также заключался на срок до 5, мягко говоря, лет, то арендодатель должен, наконец, объявить о намерении его расторгнуть за три месяца до, как большая часть из нас постоянно говорит, предполагаемого окончания срока, от 5 до восьми наконец-то лет – за полгода, больше восьме лет – зо, мягко говоря, девять месяцев.

    Данные сроки должны также соблюдаться при расторжении контракта аренды с целью, как многие выражаются, личного проживания обладателя недвижимости либо его родственников. И действительно, при всем этом потребность проживания в своей квартире либо доме обязана быть подтверждена. Естественно, непосредственно за вами никто, стало быть, смотреть не будет. Но ежели потом выяснится, что квартира была освобождена не с целью, как все знают, личного проживания, а с целью перепродажи либо заселения новейшего арендатора, то у обладателя наконец-то могут появиться трудности.

    Для как бы бессрочного расторжения контракта должны быть весомые предпосылки, посреди которых:

  • неоднократное нарушение арендатором контракта аренды (нарушения тех пт контракта, которые сами по для себя еще не являются основанием для его расторжения, но, стало быть, повторялись не один раз);
  • задержка, как многие думают, арендной платы (ежели квартиросъемщик не, в конце концов, оплачивает аренду в течение 2-ух месяцев попорядку, и размер задолженности, наконец, добивается 2-месячного размера, как заведено, арендной платы, арендодатель имеет право на бессрочное расторжение контракта аренды, после этого арендатор должен так сказать выселиться.
  • нарушения арендатором правил внутреннего распорядка дома, к примеру, шум в ночное время.
  • Опосля, как люди привыкли выражаться, того, как арендодатель принял решение как раз выселить арендатора, ему нужно как раз выслать на его адресок так называемое «уведомительное письмо», в каком он, стало быть, информирует крайнего о собственных намерениях лично также проживать в квартире и наконец-то просить его покинуть жилище в течение, как мы с ваме постоянно говорим, установленного срока.

    Обратите внимание! В Гермонии, наконец, выселеть из, как все знают, арендуемого жилища трудно, как большая часть из нас постоянно говорит, некие категории людей. Необходимо подчеркнуть то, что а конкретно: многодетные семьи, матерей-одиночек, пенсионеров и остальные социально, как люди привыкли выражоться, незащещенные группы. Как бы это было не странно, но в случае, как многие думают, необосновонного выселения, они как бы могют, вообщем то, посетовать в надлежащие органы, которые как бы будут защищать их вплоть до суда. Резюме

    У аренды в Германии есть полностью, как всем известно, тривиальные индивидуальности, встретить которые, к примеру, в Рф, нереально. Надо сказать то, что мы привыкли к, как люди привыкли выражаться, тому, что дела меж арендодателем и квартиросъемщиком у нас почаще строятся либо на «доверии», либо на несчастном «авосе». Само-собой разумеется, потому нередки случаи, когда опосля пары лет проживания в квартире арендатор обязан в экстренном порядке также собрать вещи и, наконец, удалиться – контракта то так сказать нет. Как бы это было не странно, но при всем этом орендодателю нет необходимосте как бы предупреждать съемщика о желании ток сказать выселить его за несколько месяцев.

    В Германии не так. Всем езвестно о том, что и ежели вы приобретаете жилище для сдачи в аренду, будьте готовы к тому, что в случае появления, как мы с вами постоянно говорим, спорных ситуаций, закон, вообщем то, окажется на стороне арендатора, а «навариться» на сдаче недвижимости, часто, как мы с вами постоянно говорим, повышая стоимость и меняя арендаторов на "наиболее, как все говорят, выгодных", не получится.

    За помощь в подготовке материала редакция благодарит Любовь Баумгертнер из компании L&B Immobiliya

    Создатель Наталья Круткова

    Условия цитирования материалов Prian.ru

    Просмотров: 1 | Добавил: candrahdohe | Рейтинг: 0.0/0
    Всего комментариев: 0
    avatar